Рынок недвижимости Благовещенска: новостроек становится все меньше, а цены растут

Для застройщика теперь есть стимул строить объект, опережая сроки. Фото: Ольга ЗУБАРЕВА

Что уж говорить, начиная с 2014 года, когда в стране бахнул кризис, темпы строительства недвижимости в Приамурье начали снижаться. Сейчас объемы ввода жилья практически вдвое меньше, чем 4-5 лет назад. За этот период сократилось и число строительных компаний. Тем временем объем ипотечных кредитов на Дальнем Востоке в 2018-м вырос в 1,5 раза. Наибольший темп прироста показали Еврейская автономная и Амурская области - около 65%. Значит, амурчане продолжают активно брать квартиры в ипотеку. Как же объяснить такой дисбаланс? Разбираемся, как сейчас чувствует себя рынок недвижимости и строительства Приамурья и чего ждать в ближайшее время.

Строй не хочу

С 1 июля 2018 года были утверждены поправки в федеральный закон о долевом строительстве. Основное изменение - у строительных компаний появились так называемые эскроу-счета в банках. На них будут храниться деньги дольщиков, пока строящийся дом не введут в эксплуатацию. Возводить дома застройщики должны либо на собственные средства, либо - на заемные у банка. Также по новому законодательству строительные фирмы не должны строить несколько объектов одновременно, иметь дочерние компании, не относящиеся к строительству, и прочее. Компаниям давали время, чтобы постепенно перейти на новую систему работы. Обязательные поправки начинают действовать этим летом - с 1 июля. Может быть, в том числе и поэтому застройщики сейчас осторожничают со стройками - готовятся к работе в новом формате.

- Я бы не сказала, что среди застройщиков наблюдаются плохие настроения по поводу дальнейшей работы, - говорит начальник отдела продаж недвижимости строительной компании Ирина Фильченко. - Конечно, обидно, что мы вынуждены подстраиваться под новое законодательство. С другой стороны, в этом есть и много плюсов. Например, если застройщик решит строить объект на заемные средства, банк выдает ему деньги. Застройщик будет осваивать их постепенно и платить проценты по кредиту. И чем скорее он продаст квартиры в строящемся доме, тем быстрее эти деньги будут перекрывать проценты. И застройщик останется еще и в плюсе. При этом, по новому закону, деньги дольщиков остаются на спецсчете и никуда не уходят.

Также для застройщика теперь есть стимул строить объект, опережая сроки. То есть не нужно ждать 50% финансирования из средств дольщиков. Полностью все деньги на стройку компания берет либо из собственных средств, либо из заемных - строй не хочу. Это хорошо и для дольщика - появляется возможность въехать в купленное жилье быстрее.

Так что застройщики ждут 1 июля, когда изменения в законе вступят в силу. При этом все же отмечается, что мелкие строительные компании постепенно уходят с рынка, остаются только крупные, которые могут надеяться на собственное финансирование, рассчитать свой бюджет с учетом 3-5 лет. И для них, конечно, выгоден уход мелких конкурентов.

- В прошлом году, когда застройщиков обязали страховать свою гражданскую ответственность, открывались фонды поддержки дольщиков, строительные компании снизили свой потенциал и темпы работы, - говорит Ирина Фильченко. - Поэтому новостроек в Благовещенске стало мало, и теперь люди активно скупают то, что осталось. За счет этого цена на новое жилье высокая. Вообще цены за последний год выросли примерно на 20%. Это очень много, мы не могли этого спрогнозировать.

Сегодня в микрорайоне цена за квадратный метр держится на уровне 55 тысяч рублей, в центре - 69 рублей за «квадрат». И эта цена, по прогнозам, еще вырастет к лету.

Банки в плюсе

- Предвидя то, что в связи с изменениями в законодательстве цены будут подниматься, население стало активнее покупать недвижимость, - согласен с коллегами заместитель генерального директора строительной компании Василий Абросимов. - Почему цена поднимется, всем ясно. С 1 июля деньги за квартиры дольщики будут переводить на эскроу-счета, открытые в том банке, где застройщик берет кредит на строительство. Выплаты по данным кредитам сейчас составляют от 12 до 14%, это весомые переплаты. Поэтому они отразятся на цене за квадратный метр.

У населения, как правило, здесь и сейчас собственных денег на покупку жилья нет, большинство вынуждено также занимать средства в банке. Получается, что банки остаются в любом случае в плюсе.

- Кроме того, до 25% повысилась стоимость строительных материалов. Кирпич, железобетон, цемент, различное сантехническое оборудование, отделочные материалы - все подорожало, - поясняет Василий Абросимов. - Повысилась цена также на транспортные расходы, топливо. Поэтому стоимость квадратного метра ниже быть не может, она будет только расти.

При этом, по оценке эксперта, в будущем банки будут давать кредиты не всем застройщикам. Будут смотреть на финансовую устойчивость компании, проверять земельные участки и покупательскую способность объекта. Поэтому часть компаний, увы, останется за бортом строек. Так что впереди мы видим дальнейшее снижение ввода жилья, объемов строительства, а оставшиеся новостройки подорожают.

Кстати, иногда со стороны может казаться, что стройка и вовсе встала. Но на самом деле остановка продажи квартир может быть связана с юридическими проволочками - элементарно, проектные декларации долго утверждаются в министерстве. Тем временем строительство продолжается, и причин для паники нет - прекращать деятельность не собираемся, успокаивают крупные застройщики.

ЗВОНОК РИЕЛТОРУ

Инна Гапон, специалист по недвижимости благовещенского агентства недвижимости:

- В конце прошлого года ставки по ипотеке во всех банках были более чем приятные, поэтому чувствовался ажиотаж на рынке. К весне покупательская способность снизилась. За счет этого продавцы охотнее стали торговаться с покупателями, стали лояльнее, потому что они понимают, что раньше к ним приходило пять покупателей в неделю, сейчас - только один. Что касается рынка новостроек, всегда есть определенный сегмент покупателей, которые берут жилье только в новом доме. Единственное, в связи с изменениями в законе цены выросли. Раньше средств хватало, чтобы купить квартиру в новостройке и сделать ремонт, теперь же цена одна - что на черновую квартиру, что на жилье с ремонтом. И люди, у которых нет лишних финансов, сейчас выберут, скорее, «вторичку».

СКАЗАНО!

- Сейчас на строительном рынке практически не осталось «серьезных» организаций. Денег для реализации проектов в строительной отрасли более чем достаточно, проблема в конкуренции. Чтобы компании выросли, нужно создать условия. В этом и смысл нашей работы.

Губернатор Амурской области Василий Орлов

КСТАТИ

В рейтинге регионов России по доступности ипотеки Амурская область заняла 18-е место - 36,9% семей могли купить квартиру в ипотеку в 2018 году.

Из ДФО нас обгоняют:

Магаданская область - 2 место и 61,8 %,

Камчатский край - 6 место и 43,9 %,

Республика Саха (Якутия) - 13 место и 39,2%,

Ниже в рейтинге расположились:

Хабаровский край - 21 место и 34,8%,

Еврейская автономная область - 22 место и 34,5%,

Сахалинская область - 23 место и 34,5%,

Забайкальский край - 37 место и 29,5%,

Республика Бурятия - 41 место и 29,2%,

Приморский край - 73 место и 20,6 %,

Чукотский АО не включен в рейтинг из-за отсутствия релевантных данных.